Veelgestelde vragen

De benoeming van de syndicus gebeurt door de Algemene Vergadering. De duur van de aanstelling is maximum drie jaar.

Het hernieuwen of het ontslaan van een syndicus gebeurt ook tijdens de Algemene Vergadering.

Bij de nieuwbouw van een appartementsgebouw is het de bouwpromotor of de projectontwikkelaar die de syndicus aanstelt. Dit gebeurt op dat moment via een bepaling in het Reglement van Interne Orde. 

De syndicus staat de projectontwikkelaar bij in de opstart van het project. De syndicus organiseert de Eerste Statutaire Algemene Vergadering (ESAV). Daarnaast biedt de syndicus bijstand en advies aan de mede-eigenaars bij de opstart van de mede-eigendom. Bij de eerste Algemene Vergadering van de VME loopt het mandaat van de syndicus af. Het staat de VME vrij om tijdens deze vergadering de syndicus opnieuw te benoemen of te ontslaan van zijn diensten.

Besparen op de energiefactuur kan ook voor appartementsgebouwen. Investeren in zonne-energie is daarom een slimme zet. Want zonnepanelen leveren elektriciteit bij zonlicht, maar ook als het bewolkt is. Uiteraard zal de opbrengst in de zomermaanden groter zijn dan in de windermaanden.

Het plaatsen van zonnepanelen op een appartementsgebouw is mogelijk, maar aangezien het dak een gemeenschappelijk deel vormt van het gebouw, dient een beslissing genomen te worden in de Algemene Vergadering van de VME. 

De productie van de elektriciteit gebeurt door de VME en kan enkel worden gebruikt voor de gemeenschappelijke delen, omdat de wisselstroom aangesloten wordt op de tellers van de VME. 

De geproduceerde energie van de zonnepanelen zal dus aangewend worden voor liften, verlichting in de hallen, de gemeenschappelijke poorten, pompen, laadpalen, ….

Overweegt men om zonnepanelen te plaatsen dan is het raadzaam om de verzekeraar en de brandweer in te lichten. De verzekeraar zal aanpassingen moeten treffen aan de verzekeringspolis. De brandweer zal maatregelen eisen op vlak van brandpreventie.Wenst de VME zonnepanelen te plaatsen, dan dient men dit op te nemen als agendapunt op de eerstvolgende Algemene Vergadering. Het is nuttig dat de VME in dit kader een werkgroep opstart die een draagvlak creëert binnen de VME. Tenslotte is het plaatsen van zonnepanelen werken aan de gemeenschappelijke delen. Hiervoor is een 2/3^de meerderheid noodzakelijk van alle mede-eigenaars.

Het reglement van mede-eigendom is notarieel vastgelegd en regelt :

• De verdeling van de eigendom;
• De instandhouding van het gebouw;
• Het onderhoud van het gebouw;
• De heropbouw van het gebouw;

Daarnaast beschrijft het ook de rechten en de plichten van iedere mede-eigenaar betrekking hebbende op de privatieve en gemeenschappelijke delen.

Aangezien het samenleven met mede-eigenaars onderhevig is aan wijzigingen en het telkens passeren bij de notaris voor mede-eigenaars leidde tot aanzienlijke kosten, werd op 1 januari 2019 bij wet beslist om een onderhands reglement van interne orde of kortweg RIO op te stellen, die als doel heeft om het volgende in kaart te brengen:

• De werking van de algemene vergadering;
• De werking van de raad van mede-eigendom;
• De bepalingen aangaande de syndicus (benoeming, bevoegdheden, duur van het mandaat…)

Het reglement van interne orde of RIO bestaat uit twee delen. Het eerste deel omvat de leefregels in het gebouw en wat dus wel en niet mag in het gebouw (bvb. regels omtrent huisvuil, huisdieren, plaatsen van airco’s, zonweringen…). Het tweede deel zijn de juridische spelregels van de algemene vergadering, de raad van mede-eigendom en de syndicus. 

Het is belangrijk dat de verhuurders ook het RIO bezorgen aan de huurders, zodat het samenleven in de mede-eigendom voor ieder vlot en rustig kan verlopen volgens de afgesproken regels in het RIO.

Het is de verhuurder die de huurder op de hoogte brengt van het bestaan van de statuten en het regelement van interne orde. Dit is bij het afsluiten van de huurovereenkomst maar ook tijdens de duur van de huurovereenkomst. Worden er beslissingen genomen tijdens een Algemene Vergadering die impact hebben op het genot van de huurder, dan is het de plicht van de verhuurders om de huurders aangetekend op de hoogte te brengen. Het is dus niet de plicht van de syndicus.

Dit is de ID card van het gebouw en blijft gedurende de volledige levensduur van het gebouw bij het gebouw, ook na verkoop. Hiermee kan je als koper het pand bouwkundig ontleden. Het bevat:

• Architecturale als bouwplannen en tekeningen van de structuur van het gebouw en de technische installaties (ventilatie, sanitair, centrale verwarming, elektriciteit,…)
• Aansluiting van nutsleidingen (water, gas, elektriciteit, ventilatie,…) en eventuele verborgen gebreken;
• Lastenboek met het overzicht van de gebruikte materialen (technische fiches en garantiebewijzen);
• Onderhoudsvoorschriften voor technische installaties, nuttig voor bij herstellingen of verbouwingen;
• Lijst van de betrokken vakmannen (architect, ruwbouwaannemer, veiligheidscoördinator, vakmannen zoals stukadoors, elektro installateur, …) met contactgegevens

Bij een appartementsgebouw bestaat het PID uit 2 delen:

• Onderdeel gemeenschappelijke delen die meer informatie geven over de gangen, lift, inkom,… elke ruimte die gemeenschappelijk wordt gebruikt.
• Onderdeel Privatieve delen : dit heeft betrekking op de woning die privatief is.

Het PID is enkel van toepassing op gebouwen opgetrokken na 1 mei 2001 of waaraan werken werden uitgevoerd sinds 1 mei 2001 door één of meerdere aannemers. In dit laatste geval, dient het PID aangevuld te worden.

Verkoop je een appartement in een appartementsgebouw dan dien je het PID te overhandigen bij het verlijden van de akte bij de notaris aan de koper.

Als syndicus krijgen wij regelmatig vragen van mede-eigenaars waar men terecht kan voor een EPC deskundige die een EPC certificaat kan opmaken voor een privatief deel (studio, appartement…).

De syndicus mag niet partijdig zijn en daarom geven wij hier enkele links door die je hierbij kunnen helpen. Via de site energiesparen.be kan je een lijstraadplegen van energiedeskundigen type A. Wij vragen je eerst deze te raadplegen vooraleer je de syndicus contacteert. Je kan zoeken op Vlaanderen, provincies en gemeenten.

Wil je meer weten wat wettelijk nodig is voor een EPC voor de residentiële eenheid (woning, appartement, studio…), dan kan je meer informatie hierover raadplegen via de volgende link: https://www.vlaanderen.be/epc-voor-residentiele-eenheid.

Omtrent EPC voor de gemeenschappelijke delen (GD) in appartementsgebouwen is de syndicus verantwoordelijk. Je kan je EPC GD terugvinden op iSyndix onder de tab “Documenten” in de folder “Attesten”.

Als lasthebber vertegenwoordig je het onroerend goed tijdens de algemene vergadering. Je ontvangt de uitnodiging voor de Algemene Statutaire Vergadering en je hebt stemrecht.

De vruchtgebruiker heeft het genot en beheert het pand. De vruchtgebruiker heeft dus het recht om in de woning te wonen, gebruik te maken van de inboedel en zelfs de verhuur van het pand toe te staan en de inkomsten hiervan te innen.

De vruchtgebruiker dient ook in te staan voor het onderhoud van het pand en eventuele nodige herstellingswerken te doen. De periodieke lasten zoals de onroerende voorheffing zijn dan ook voor zijn of haar rekening.

Vruchtgebruik is het recht om te genieten van een pand waarvan de ander naakte of blote eigenaar is. 

Een naakte of blote eigenaar is een eigenaar van een pand dat wordt bewoond door een vruchtgebruiker. Een naakte eigenaar heeft niet het vrij genot en gebruik van het pand.

Als naakte eigenaar heb je het recht om de blote eigendom te verkopen of weg te schenken. Bij verkoop van de blote eigendom dient de vruchtgebruiker wel uitdrukkelijk toestemming te geven en dient het vruchtgebruik omgezet te worden in kapitaal of in een lijfrente voor de vruchtgebruiker.

Als mandataris vertegenwoordig je het onroerend goed en ontvang je de voorschotten voor de reserves, de investeringen, de werking en de eindafrekening. Alle facturen komen bij jou, de bewindvoerder of de rentmeester terecht. De vruchtgebruiker is altijd mandataris.

Privatieve delen zijn delen die gebruikt worden door individuele eigenaars. Het is dus de individuele eigenaar die bevoegd is over zijn of haar privatieve deel. Dit zijn de appartementen, studio’s, kelders, bergingen, garages,...

In een appartementsgebouw zijn er privatieve delen en gemeenschappelijke delen, ook wel gemene delen genaamd. De gemene delen zijn delen in mede-eigendom die door alle mede-eigenaars worden gedeeld. Deze gemene delen worden in de basisakte zo goed mogelijk beschreven, zodat hier geen onduidelijkheden over kunnen zijn.

De notariële akte van een appartementsgebouw omvat de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Deze twee documenten vormen samen de statuten van het gebouw. Het is de verhuurder die zicht heeft op deze documenten. De huurder heeft hier in sé geen zaken mee. 

Waar kom ik te weten wat de Raad van Mede-eigendom (RVM) in de VME kan en mag beslissen?

In de verslagen van de Algemene Vergadering kan je het antwoord op deze vraag te weten komen. In dit verslag staat het concrete mandaat van de RVM beschreven. In het verslag van de AV staat in detail:

• de RVM wordt jaarlijks verkozen en dit voor de periode van 1 werkjaar (weergave van start- en einddatum)
• de opdrachtbepaling van de RVM
• de reikwijdte van het mandaat van de RVM (wat mag worden beslist, tot welk bedrag, welk beslissingsproces wordt er gevolgd…)

Wonen er meer dan twee eigenaars in een appartementsgebouw, dan is het aanstellen van een syndicus verplicht. De syndicus organiseert jaarlijks een algemene vergadering. Het is zijn taak om alle betrokken mede-eigenaars op deze vergadering uit te nodigen. Tijdens deze algemene vergaderingen worden de statuten en de boekhouding voorgesteld. Gedurende het werkingsjaar houdt de syndicus een overzichtelijke boekhouding bij.

Vanaf dat er minstens twee verschillende eigenaars in een appartementsgebouw wonen, dat verdeeld is in private en gemene delen, spreken we over een mede-eigendom. Het kan gaan om één appartementsgebouw, maar ook een groep van gebouwen dat verdeeld is over meer eigenaars.

Een natuurlijke of rechtspersoon die het beheer en de vertegenwoordiging van een mede-eigendom op zich neemt. Het beheer omvat alle gemene delen van het gebouw.

Een rechtspersoon die alle individuele mede-eigenaars van een bepaald gebouw of een bepaalde groep gebouwen samenbrengt en vertegenwoordigt. Het doel en de opdracht van de VME betreft het beheer en het behoud van dat gebouw of die groep van gebouwen.

Ook wel kosten van de mede-eigendom genaamd, zijn alle uitgaven die door de mede-eigendom worden gedaan om de werking en het onderhoud ervan te verzekeren. Tijdens de Algemene Vergadering stemt men over de lasten van de mede-eigendom. Haalt men een meerderheid, dan worden deze opgenomen in de begroting van de mede-eigendom.

Dit is kapitaal dat kan worden vergeleken met een spaarrekening, aangelegd om grote toekomstige uitgaven te kunnen betalen, zoals het voldoen aan de nieuwe energieprestatienormen voor dak, isolatie,…

Dit is het kapitaal waarmee de dagelijkse werking van de VME functioneert. Het dient om de poetsbeurten, elektriciteit in gemene delen, onderhoud van liften, verzekeringen…) te dekken. De syndicus gebruikt hiervoor de provisies van de mede-eigenaars, die periodiek door hen worden gestort. Deze storting gebeurt op een rekening op naam van de vereniging van mede-eigenaars. De syndicus beheert deze rekening en betaalt de kosten met dit geld.

Het is een soort identiteitskaart van het gebouw. De basisakte is één van de twee onderdelen van de statuten van het gebouw. In het Burgerlijk Wetboek Art. 577-4 staat beschreven wat verplicht in de basisakte is opgenomen. De goede basisakte omvat 3 delen:
1. de omschrijving van het onroerend goed.
Belangrijk hierbij is om aan te geven over hoeveel gebouwen het gaat. En over welk type gebouw het gaat: woon, werk, combinatie of een speciaal gebouw vb. wellness, parkeergebouw, serviceflats);
2. de beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen;
De opsteller van de basisakte dient de privatieve entiteiten nauwkeurig te beschrijven. Iedere individuele kavel heeft een zelfstandige eigendomsrecht. Vandaar het belang om elke kavel nauwkeurig te beschrijven en dit aan de hand van een verdelingsplan, opgemaakt door een architect. Dit plan bevat zowel de privatieve als de gemene delen en maakt deel uit van de basisakte.
De gemeenschappelijke delen zijn delen die door alle mede-eigenaars gemeenschappelijk worden gebruikt. Belangrijk hierbij is om deze delen gedetailleerd te vermelden in de basisakte, zodat er geen discussies kunnen optreden over de bijdrageplicht in de kosten. Onnauwkeurigheden kunnen door middel van een aanvullende of verbeterende akte worden opgenomen.
3. De bepaling van het aandeel van de gemene delen verbonden aan elk privatief deel.
Volgens de wet van 2010 is de waarde van het privatief deel bepaald in functie van de netto vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve kavel.
De waardering is terug te vinden het verslag van een notaris, landmeter-expert, architect of vastgoedmakelaar en is toegevoegd aan de basisakte. De vaststelling van de aandelen is cruciaal voor de verdeling van de gemeenschappelijke lasten, het toetsen van het aanwezigheidsquorum en de meerderheidsvereiste bij stemming op de algemene vergadering van de mede-eigenaars.

Een jaarlijkse vergadering van alle mede-eigenaars met als doel beslissingen te nemen en te bespreken aangaande de gemene delen.

Het schriftelijk verslag van de algemene vergadering. Dit verslag bevat:

• de namen van zij die zich hebben onthouden van de stemming
• de besproken onderdelen van de vergadering
• de besliste onderdelen van de vergadering
• de behaalde meerderheden
• de namen van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd

Gebouweenheden zijn wooneenheden zoals appartementen, studio, flats… en kleine niet-residentiële eenheden zoals winkels, praktijken, kantoren,… die zich in het gebouw bevinden.
De feitelijke toestand is bepalend voor het aantal gebouweenheden in een gebouw. Deze kan dan ook verschillen van de vergunde situatie.